物业电梯维修保养的六点沟通技巧

一幢大楼电梯运行是否舒适正常，很大程度地体现了大楼物业设备管理水平的高低。电梯作为一种特殊设备，其维护保养一般由专业的电梯维护保养公司进行，但电梯的运行质量却由物业公司直接对业主负责，物业公司电梯设备管理人员担负着确保电梯正常运行的重要职责。维护与监管、专业与非专业，怎样调和二者之间的矛盾，确保电梯运行的质量？作为电梯设备管理人员，怎样抓住电梯维保管理的切入点，提高自己的业务水平？笔者从事电梯维护保养管理多年，获得六点心得体会。

1. 以诚相待、共同参与

   很多物业公司管理者都有这样一种看法：物业所辖电梯已与电梯维保公司签订了维保合同，涉及电梯的任何问题都是电梯维保公司的问题，物业公司电梯维保管理人员的责任就是电梯有问题时即时通知电梯维保公司。也有少数物业公司认为，电梯维保公司与物业公司就是从属关系，电梯维保公司的工作一切都应当听从物业公司的。这些不正确的观点都会直接或间接地影响到物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员的关系。

   笔者曾观摩一物业公司设备管理，看到过这样一幕：该公司电梯设备管理人员和电梯维保公司维修人员因电梯问题发生争执——一段时期该公司所管理大楼货梯门回路频频出现故障，给业主正常货物运输带来不便，业主多次投诉。物业公司电梯管理人员认为电梯维保公司维修人员没找到电梯门回路故障频发的真正原因，没做好维保工作，拿钱不干事;电梯公司维保人员指责物业电梯管理人员没有做好电梯的日常管理，运货小车经常撞击轿门，是电梯门回路多次出问题的直接原因。顾及与物业公司关系，维保人员没多少底气，但掩不住一肚子怨气。

   笔者认为，该物业公司电梯管理人员和电梯维保公司维修人员二者都有问题——一方没做好电梯日常管理，一方做好设备维修后没有给另一方提供相关的信息反馈。但真正的问题是二者之间的关系问题——双方互不信任、相互推诿。

   那么，物业公司电梯管理人员和电梯公司维保人员应当保持怎样一种关系才利于电梯的维保及正常运作呢?笔者认为，双方应当秉持以诚相待、共同参与的精神，确认各自在电梯维保及日常管理中的位置，相互尊重、目标一致，不相互角力，这样才能齐心协力确保电梯运转正常。

2. 制定计划、有的放矢

   电梯维保公司都有自己的电梯保养作业流程和相应的作业报告(作业单)，由于该作业流程是针对所有电梯客户，具有其普遍性，但对特定电梯的保养维护缺乏针对性。笔者浏览过多家电梯维保公司的保养(维保)作业单，上面密密麻麻列满了从机房到底坑各部位(部件)的检查项目。而实际操作是除安全回路必查以外，很多检查项目只能做到走马观花。那么，如何确保电梯维保工作的质量呢?笔者认为，有针对性地编制物业公司维修部的电梯日常巡检表及维保计划和作业表是一条重要途径。

   在日常巡检表中，要求电梯维保管理人员加强对电梯设施的监管，采用“望、闻、问、听”的办法，实时了解电梯的运行质量。“望”即对电梯机房、轿厢等部位的设备是否异常进行肉眼判断;“闻”即对关键设备和关键部位(特别是电气设备)是否有异味进行确认;“问”是了解乘梯人员的感受;“听”是在机房或乘坐电梯时感受是否有异响情况存在。发现有异声、异响、异味及乘梯人员反映的异常情况，电梯管理人员就要及时对情况进行性质认定，做好相关记录，并根据性质情况决定是否采取停梯并通知电梯维保人员。

   在维保计划和作业表方面，首先应参照电梯维保的相关资料，与维保公司密切沟通，根据电梯具体情况制定电梯的中、长期维保计划。其次是汇总电梯日常巡检表所列问题，按轻重缓急列入电梯作业表中，以此对电梯维保公司的维保活动提出具体要求。这样，维保公司的日常维保活动就完全纳入了物业公司的掌控之中，做到目标明确，有的放矢。

3. 不断学习、胸有成竹

   不断学习和掌握电梯维保的相关专业知识是做好电梯维保管理工作的基础，也只有对电梯运行原理和维保技术特点有了一定的了解，电梯维保管理人员才能真正做好电梯的维保管理工作，做到胸有成竹。

   笔者经过多年的实践，认为电梯维保管理人员对电梯相关知识的学习和了解应侧重三个方面：

   1、掌握电梯运行原理和系统分类。对电梯运行原理的掌握会在维保管理人员的头脑中形成一个“活生生”的电梯，使电梯维保管理人员在电梯出现故障时，在第一时间对问题进行性质区分。掌握电梯的系统分类，能帮助电梯维保人员明确故障范围。

   2、了解电梯常规保养内容和常见故障的常规处理方法。电梯作为一种常用的技术比较成熟的特种设备，其保养和维护也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相关知识，才能掌控电梯维保的方向和进度，做到操之在我。

   3、对特定部件、构件有一定的认知。电梯包含一些特有的部件、构件，例如曳引机、速断开关、安全钳、旋转编码器等。特定部、构件处于电梯一些特定的位置，担负着重要的作用，是电梯正常运行的必要保障，对特定部件、构件有一定的认知，才能在电梯的维保管理中突出重点，抓住重心。

4. 紧抓维保重点、做好旁站管理

   电梯公司的维保人员和物业公司的设备管理人员代表着各自公司的利益，在电梯维保作业中，难免公司利益之间相互冲突;同时维保人员良莠不齐，也不能排除个别维保人员业务能力较差和职业道德低下。因此，在尊重维保人员的职业道德和专业素养的前提下，紧抓维保重点，特别是重点部位、关键问题处理时的旁站管理，显得尤为重要。

   2005年，笔者参与一起SPVF电梯死机故障处理的旁站工作，因其不能写入楼层数据，维修人员在检测几组电压数据后立即提出故障点是PLC控制板，要求更换。一个专用PLC控制板报价三千多元，公司是否该出这部分钱?由于全程参与了维保人员的检测过程，笔者参照电气图纸，以及前期同类故障处理的经验，提出故障点不一定是PLC控制器，该型号电梯只有在打到下减速开关并在机房按下输写开关后，才能进行电梯楼层数据的输入。后经查是行程开关位置已经偏离了轿厢撞板的位置，导致无法打到开关所致。对开关安装位置进行适当的调整后，重新按规范程序输写楼层数据，再送电试机，电梯恢复了正常运行。试想如果没有对该工作进行旁站，则无从对其工作质量提出质疑。

5. 注重细节、富于创造

   在对笔者所处大厦的电梯维护工作中，曾经出现了这样一个问题：几部电梯轿门的光幕开关保护膜片松动，在电梯运行中总是发出细小不绝的颤动声。怎样解决?维保方提出更换膜片，但是除了膜片与膜片框配合间隙过大外并无其他影响使用的问题，更换理由显然不充分。使用玻璃胶粘接可否解决这个问题呢?但不能确保玻璃胶对膜片不够成腐蚀且不影响红外对射。在双方人员多次讨论后，最后我方人员大胆提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蚀性;2、煮熟的糯米在光幕维护中便于清除。这一大胆带有创造性的方法最后被证实效果良好，既在一定时间内解决了光膜膜片的颤动，又可以反复使用。

6. 知己知彼、百战不殆

   在与电梯维保公司互动中，由于双方利益点不一致，矛盾在所难免，甚至“短兵”相接，这时对设备的熟悉程度和对维保工艺的了解程度是决定双方“输赢”的关键。

   笔者所工作的大厦五部电梯轿箱内层招及层显改造费用谈判中，电梯公司前期报价为三万一千多元。对于对方的这一报价，我方不能接受，立即对这一所谓“工程”的性质、范围、工程量进行研究、判断。由于我方电梯维保管理人员对电梯设备构成相当熟悉，对该工作所涉及的工艺流程相当了解，确定其工程量只包含对电梯层显显示程序数字值设置上的一定更改和部分内层招膜片的更换，两人一天即能完成。在后续的谈判中，我方完全掌握主动权，经过多次谈判，对方最终不得已以涉及“知识产权”为改造费用诉求基础，最终合同价为一万二千元，我方既赢得了此次较量的胜利，又为公司节约了大量的费用。

   物业电梯设备管理作为物业设备管理中极为重要的一环，需要物业设备管理人员在现实工作中进行长期不断的探索和实践。同时，物业设备中的特种设备种类繁多，做好电梯特种设备的维保管理工作，相信也会对其他特种设备维保管理工作带来有益启发和帮助。

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